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布局房地产,机遇和风险并存

  对于具有土地获取优势、价格优势、成本优势的城投公司来说,布局房地产业务是化解隐性债务、实现转型发展的有效途径之一,同时房地产行业下行的背景下,城投公司出手托市进行地产开发,也是城投公司履行政府职能的延伸。当然,获得地方政府的支持是城投公司进行房地产开发的必要前提,否则转型无从谈起。同时,全省城投公司应顺应房地产调控的政策趋势,提前布局,并通过合资合作等方式不断提升房地产综合开发能力。

  一、全省城投公司涉足房地产开发业务情况

  作为重要的城市基础设施投融资和建设平台,大部分城投公司业务中都包含保障性住房项目、安置房项目的投资建设。而随着地方政府投融资体制改革的推进以及地方政府债务管理规范化,各地城投公司都在谋求发展转型,房地产开发是众多城投公司自主化经营转型的重要业务选择之一,越来越多的城投公司已经开始或者正在准备房地产自主开发。江西省的城投公司亦不例外,调研了解的平台公司(包括地市级、区县级)中,约半数平台公司都不同程度的参与了房地产项目开发,目前房地产开发的模式包括独立开发、合资合作开发。

  比如,目前南昌城投正与南昌市新建区国有资产运营有限公司、南昌碧桂园房地产开发有限公司合作,拟在新建区长堎工业园区共同投资建设新建科创(示范)产业城项目。项目占地4200亩,总投资约300亿元,建设包括国家级孵化器、众创空间、区域总部、物联网平台总部、创新科技企业总部、国家级工业设计展览中心、国际酒店、国际IB教育、商业中心、社区配套等,建成后将以智能制造、新能源、物联网、大数据为主要产业方向,形成产城融合的未来智慧综合产业生态新城。

  又如上饶城投集团旗下紫阳房地产开发有限公司德兴分公司正在开发的紫阳东升府项目,该项目采用“棚改+销售”新模式,着眼“健康人居”理念,采用实力斥资,品质凝练,诚意巨献5万方德兴市首例滨水都市花园,力求打造德兴标杆人文社区,树立银城人居美学新典范。项目总投资约5亿元,占地面积15.5万平方米,户型以约140㎡左右、三房两厅两卫式改善大户为主,横跨90-260㎡可选,品类丰富。1-5号楼为商品住宅区块,6、7号楼为回迁安置区块。8号楼为独栋两班幼儿园,满足业主家庭幼儿教育需求;9号楼为小区健身中心,满足业主家庭日常锻炼需求。小区配备两层沿街商圈,便利生活。商铺沿1、2号楼底层分布。社区泊车采用智能化车辆管理系统,提供地上车位及大型地下停车场。

  又如广丰城投目前正在自主开发的房地产项目包括城投·沁园、城投·臻园和滨溪商住楼,其中城投·沁园项目总投资12000万元,项目占地面积21亩,总建筑面积44042.88平米;城投·臻园项目总投资7000万元,项目占地面积33.8亩,总建筑面积33037.91平米,滨溪商住楼项目总投资2600万元,项目占地面积1092㎡,总建筑面积7092平米。

  二、城投公司布局房地产业务驱动力

  (一)政策强监管下,房地产是城投公司转型的一个重要方向

  从国发〔2010〕19号到国发〔2014〕43号,再到2017年的财预〔2017〕50号,财预〔2017〕87号,2018年以来的财预〔2018〕34号,财金〔2018〕23号,要求剥离平台公司政府融资职能,加快平台公司转型的政策不断加码。近年来,转型一直是各地城投公司探索的重要命题,其中如何构建“自我经营、自我造血、自我发展”的产业板块是城投公司转型的基础,也是城投公司转型的难点和痛点之一。而房地产业务是当前城投公司产业转型的重要方向之一。城投公司参与房地产开发业务,具备一定的土地获取优势、资金优势和价格优势。同时,大部分城投公司都参与过保障性住房项目、安置房项目的投资建设,虽然该类房产和商品房开发存在较大的区别,但是仍能给公司带来一定的人才和经验积累。短期内为解决房地产开发核心能力不足问题,城投公司也可以利用自身在土地、资金等方面的优势与知名房地产开发商合作进行开发。

  (二)政府债务化解压力下,房地产开发是土地资产盘活的有效途径

  防范化解地方政府债务风险,守住不发生系统性和区域性风险是当前各地政府最紧要的任务之一。地方政府债务风险主要集聚在隐性债务,而城投公司作物地方政府隐性债务的主要载体,自然是化解的主体,同时存量债务的妥善处理和有效化解也是当前城投公司实现轻装上阵、顺利实现转型的必要前提。在当前经济下行压力增大,保增长、保稳定的现实压力下,各地财政资金的压力均较大。各地政府在整改不规范的政府购买服务、PPP项目以及违法违规举债担保行为时,很多地方政府出于财政资金的压力,采用土地资产注入或土地资产置换的方式。这样一来,城投公司将积累大量的土地资产亟需盘活。而进行房地产自主开始显然是土地资产盘活的最有效方式。

  (三)房地产行业下行,城投公司托市稳定地价、房价

  2018年以来,全国土地市场成交价格及溢价率持续下行,土地流拍数量、零溢价成交地块增多,整体降温趋势持续。一方面,2017年房企整体拿地规模处于历史最高水平,基数较高;另一方面,受土地出让条件严苛以及房企资金压力骤升影响,房企拿地更趋谨慎。土地出让金是地方政府主要的收入来源,因此地方政府作为稳地价、稳房价、稳预期的责任主体,既要“坚决遏制房价上涨”,又不能让地价、房价“一泄千里”,土地供应量的大量减少,也会加大房价上涨的空间和预期。城投公司很大程度上就承担着相应的政府职能,因此,在全国土地市场下行的情况下,城投公司出手托市,有利于稳定地价、房价。

  三、机遇虽大,风险仍需关注

  (一)行政干预的风险

  城投公司开展房地产开发业务,并借此机会有效化解政府债务、实现发展转型,一个重要的前提是获得地方政府的支持。大多数城投公司自成立就作为地方政府的融资部门而存在,城投公司的“钱”由政府拨付,“人”由政府管理,而发展至今,虽然政企不分、党政干部兼职等现象有所改善,但仍难以从体制上脱离政府的控制。因受较多的政府干预,城投公司在地产项目运作和管理上往往缺乏灵活性,开发周期会增加6-12个月,与民营房企相比,竞争力明显不足。因此,城投公司开展房地产开发业务,首先要求政府转变观念,在项目科学的决策流程下给予更多政策和资金支持,减少项目实施过程中的阻力和压力。

  (二)自身能力不足的风险

  大部分城投公司都参与过保障性住房项目、安置房项目的投资建设,但该类房产项目与商品房开发项目存在明显的区别,城投公司虽然积累了一定的项目管理能力,但是在投资策划、品牌管理、营销策划、区域策划等方面缺乏明显的人才和经验,核心能力严重不足。因此,对于城投公司来说,短期内仍以“资源型开发模式”为主,即主要依靠政府资源、土地资源和国有企业的融资能力,但要壮大房地产业务,必须要向“能力型开发模式转变”,即要依靠投资策划能力、品牌实力、营销策划能力、区域策划能力等。

  (三)房地产市场调控的风险

  近年来,房地产调控政策不断加码,调控效果也日趋显著,房地产企业将面临土地成本较高、备案限价严、融资渠道难等问题,企业利润增长也放缓,越来越多的房企已经在谋求转型。房企转型既是顺应国家调控政策,也是主动探索市场化新需求。“房地产+X”模式已成为越来越多房企战略布局的新路径,比如养老地产、文旅地产、产业地产、特色小镇等。另外,中央正在积极推进租售并举的楼市新政,中国房地产市场将逐步过渡到存量市场,万科、保利等房企已经纷纷进军房屋租赁市场。因此,城投公司布局房地产业务,需要顺应政策调控趋势和方向,找准发展定位,提前布局,才能获取竞争优势。

(南京睿立方咨询 王艳 李丽华)


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